S rostoucím počtem realitních kanceláří je stále pravděpodobnější, že se setkám s neseriózním obchodním jednání. Nejčastěji se jedná o zatajování skutečného stavu nemovitosti či právní záludnosti, které mohou způsobit omezenou dispozici s nemovitostí. Můžeme se však často setkat i s praktikami, které se pojmenovávají hůře, hůře se dokazují, a proto mohou být pro klienta nebezpečnější.
Smlouva o smlouvě budoucí
Smlouvu o smlouvě budoucí upravuje jako běžný institut občanský zákoník. Jedná o smlouvu mezi účastníky, ve které se kupující zavazuje do určité doby uzavřít kupní smlouvu.
Zdá se to logické. Kupující by se tak teoreticky dohodl s prodejcem na konkrétní nemovitosti (předmětu), kupní ceně a době do kdy chtějí kupní smlouvu uzavřít. Což by bylo v pořádku. Kde je tedy problém? Běžní zákazníci, kteří nemají větší právnické znalosti a zkušenosti, na tuto hru běžně přistoupí.
Typický příklad
Po prohlídce nemovitosti se na obchodní schůzce setká zájemce s prodávajícím, případně se zástupcem realitní kanceláře. Pokud zájemce projeví o nemovitsot zájem, nastává čas pro sepsání Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (či podobné smlouvy).
Při studiu této smlouvy je zájemce o nemovitost zavalen informacemi o předmětné nemovitosti a je přesvědčován, že důležité jsou podstatné náležitosti této smlouvy (označení nemovitosti, kupní cena, termín uzavření kupní smlouvy) a o ostatních se náležitostech se může dále jednat.
Kupující si v domnění, že se ještě skutečně nejedná o kupní smlouvu (která je závazná a které bude chtít věnovat mnohem více pozornosti včetně konzultací s právníkem) neuvědomí, že smlouva o smlouvě budoucí je závazná stejným způsobem! Je nutno dodat, že přestože jsou tyto smlouvy nazvány "smlouva o smlouvě budoucí kupní", jedná se v těchto případech již o klasickou kupní smlouvu, kde mohou účastníci v budoucnu změnit již velmi málo či vůbec nic.
Po prohlídce nemovitosti se na obchodní schůzce setká zájemce s prodávajícím, případně se zástupcem realitní kanceláře. Pokud zájemce projeví o nemovitsot zájem, nastává čas pro sepsání
Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (či podobné smlouvy).
Při studiu této smlouvy je zájemce o nemovitost zavalen informacemi o předmětné nemovitosti a je přesvědčován, že důležité jsou podstatné náležitosti této smlouvy (označení nemovitosti, kupní cena, termín uzavření kupní smlouvy) a o ostatních se náležitostech se může dále jednat.
Kupující si v domnění, že se ještě skutečně nejedná o kupní smlouvu (která je závazná a které bude chtít věnovat mnohem více pozornosti včetně konzultací s právníkem) neuvědomí, že smlouva o smlouvě budoucí je závazná stejným způsobem! Je nutno dodat, že přestože jsou tyto smlouvy nazvány "smlouva o smlouvě budoucí kupní", jedná se v těchto případech již o klasickou kupní smlouvu, kde mohou účastníci v budoucnu změnit již velmi málo či vůbec nic.
Nástrahy
Mimo nástrah uvedených v příkladu se v těchto smlouvách objevují například nevratné zálohy, které musí kupující zaplatit často 2 až 3 dny po podepsání smlouvy. Dále to jsou sankce za nedodržení termínu uzavření kupní smlouvy. V platebních podmínkách je vyžadováno zaplacení celé kupní ceny ještě před podepsáním smlouvy a následným návrhem na vklad do katastru nemovitostí.
To vše jsou velká rizika, která jsou pro kupující velmi nebezpečná. S představou, že podepisují jakousi smlouvu, která má být prezentací zájmu o nemovitost a ochoty k jednání, tak ve své podstatě podepisují zájemci smlouvu kupní bez náležitého prostudování. Samozřejmě tak často činí pod vlivem "divadla",
které pro ně připraví druhá strana (realitní spol., či prodávající) Realitní společnost a prodávající tímto trikem zbaví kupující stranu jakkoli věc ovlivnit a zajistí si úspěšné dokončení obchodu bez vlastního rizika.
